賃料減額

　昨今のような不況下においては，賃借人より賃料減額請求を求められたことのあるオーナーの方々も多いかと思われます。

　しかし，賃料減額を簡単に認めてしまうと，ローンの返済計画が狂ってしまったり，建物の維持管理費用などが十分に賄えなくなって競争力が落ちてしまうなど，悪循環に陥ってしまう可能性もあります。

　予防策

　賃料減額請求は，相手方である賃借人が行うものであって，賃貸人側でコントロールできないため，直接的で効果的な予防策は存在せず，原則は，減額請求が為された後の対応策が中心とならざるを得ないものと考えられます。

　ただ，賃料減額請求を行うきっかけは様々なものがあると思われますところ，賃貸物件の価値を高めることは，賃借人の満足度を高めることにもつながりますので，賃料減額請求を思いとどまらせる要因の一つになる余地があります。また，これにより，市場における賃貸物件の競争力を高めることにもなるでしょうから，そのような観点からも，賃貸物件の価値を高めることは必要になるかと思われます。賃貸物件の価値を高めるには，施設面での充実という点ももちろんでしょうけれども，清潔度やクレーム対応といった点からも，価値を高めることはできるのではないでしょうか。

　対応策

　万一，賃料減額請求を為されてしまった場合，どのように対応すべきでしょうか。

　まずは，賃借人の請求が妥当なものなのかを検討すべきです。賃借人が主張する賃料が適正賃料であるかの検討のために，こちらでも適正賃料を査定してもらうなどすべきでしょう。実際に現行賃料が適正賃料と言えるのであれば，賃借人の請求はさほど恐れることはないと思われますが，賃借人の請求にも多少なりとも根拠がある場合には，粘り強い交渉が必要となってきます。通常，賃料減額請求手続は，裁判前の交渉，民事調停，訴訟と続きますので，交渉する時間は十分にあるといってもよいでしょう。

　しかし，仮に交渉や調停，裁判上の和解が成立しなければ，判決による解決となります。判決では，通常長期間にわたる契約である賃貸借契約の特性などを考慮しつつ，賃料を増減させるべき金額を定めることになるため，現行賃料額や現行賃料となって経過した期間，不動産鑑定士の意見その他の諸事情を総合的に考慮した金額を定められることとなります。

　従って，賃料減額請求をされたからといってすぐさま諦めるのではなく，上記のような粘り強い交渉と，裁判所の理解を得られるに十分な資料の収集，情報の把握が必要となってきます。